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        房價5年來首次出現普跌 “拐點”之后房地產市場何往?

        來源:21世紀經濟報道

        土地市場轉冷、銷售降溫、投資下行等多方信號之后,房價數據將這場市場之變的最后一個確認章呈上桌面。

        10月20日,國家統計局發布9月份70大中城市房價數據,52個城市二手房價格指數環比下跌,據測算,70城二手房價格指數環比下跌0.2%,這是在連續16個月房價上漲的基礎上,繼8月份二手房價格漲幅為0之后,首次出現明確下跌。

        而且價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞,據測算,9月份70城新房價格指數環比漲幅為-0.1%,這是2015年5月份以來首次出現環比下跌,新房價格下跌城市36個,較上月增加16城。

        中原地產首席分析師張大偉指出,相關數據表明,樓市在多年來首次出現普跌,市場拐點全面確立。

        追溯房地產長效機制可以發現,這輪穩中有降的市場趨勢,由多方原因共同造就,其中信貸收緊發揮了最為緊要的連環作用,但隨著近期央行密集表態,政策底部或已基本明確,未來趨近于平和的可能性變得愈發明顯。


        房價降溫

        一線城市房價作為每個周期的測量“底線”,其新房價格在9月止漲。

        據國家統計局測算,9月份,一線城市新建商品住宅銷售價格環比由上月上漲0.3%轉為持平。其中,北京環比由上月上漲0.2%轉為持平;廣州下降0.1%,與上月相同;上海和深圳均上漲0.2%,漲幅比上月分別回落0.2個和0.8個百分點。

        在二手房方面,一線城市二手住宅銷售價格環比由上月上漲0.2%轉為下降0.4%。其中,北京、上海和廣州環比分別由上月上漲0.4%、0.2%和0.5%轉為下降0.2%、0.6%和0.4%;深圳下降0.5%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

        與一線城市“穩中有降”并行的是,二線城市新房價格環比由上月上漲0.2%轉為持平;二手房價格環比由上月持平轉為下降0.1%。三線城市新房價格環比由上月持平轉為下降0.2%;二手房價格環比下降0.2%,降幅比上月擴大0.1個百分點。

        貝殼研究院首席市場分析師許小樂表示,價格下行受銷售情況影響,也與整體預期趨冷相關,貝殼研究院數據顯示,9月重點城市二手房成交量降至歷史低位,9月全國新房商品住宅銷售面積也創2016年以來歷史新低,此外土地市場第二輪集中供地房企拿地積極性降低,市場預期下降、成交量低迷也導致價格下跌。

        多位分析人士指出,房地產信貸緊縮是本輪調控效果明顯的主要原因。

        受“三道紅線”、房貸集中度管理等房地產金融審慎管理機制影響,房企資金趨緊,在21世紀經濟報道記者的調研中,多家規模型房企均表示開發貸額度受限,且按揭貸款額度緊張,回款周期空前拉長,影響了原本已經拉緊的現金流,以收定投之下,投資規模出現普遍萎縮。

        另一方面,信貸收緊也體現在個人按揭貸款放款周期拉長和房貸利率提升上,多家銀行均告知21世紀經濟報道記者,其房貸放款周期因額度緊張而無限拉長,這更是導致了個人換房需求被空前抑制。

        “二手房市場放款難已經全面抑制市場活躍。”張大偉分析指出,特別是一二線城市,二手房占比高,且置換型客戶幾乎都需要賣掉手中的二手房獲得資金,當下貸款周期已經超過3個月,年內放款難的情況持續下,市場成交量將不斷減少,包括深圳等城市成交量已達到多年來的最低點。

        中信證券則指出,二手房置換需求流向新房市場的空間已經幾乎沒有,二手銷售下降反過來影響置換需求,在調控之初,二手房的部分需求因為新房與二手房的價差涌到新房市場,但隨著改善置換鏈條的逐漸斷裂,定向限制二手房市場已經不能再為新房市場帶來增量需求。

        房價在多方綜合原因的連環效應之下,體現出“質變”。

        價格的下行完成由二手房市場向新房市場的傳遞。視覺中國

        政策回穩

        但對市場的預期也無需悲觀,房地產長效機制的基調下,所有調控舉措的最終目的是維護房地產市場健康長期發展。

        近期央行頻繁表態,整體透露出將長期堅持房地產金融審慎管理機制不變,對部分銀行執行中的過度收縮問題予以“糾偏”,預計未來企業資金鏈緊繃問題將得到有效緩解,邊際改善將對市場信心起到促進作用。

        9月28日,央行貨幣政策委員會第三季度例會針對房地產提出“雙維護”,即維護房地產市場的健康發展,維護住房消費者的合法權益。這是房地產調控后央行首次提及房地產行業。

        受央行“雙維護”政策影響,部分爛尾項目已經相繼復工,局部地區的房地產按揭貸款利率近期出現下調。廣州、佛山等地的部分國有大行和股份行已經在下調房貸利率,目前中國銀行、農業銀行、廣州銀行、招商銀行、光大銀行等房貸利率已經較過往有所下降,其中光大銀行的首套房利率下降至5.60%,下降了40bps。

        10月15日,央行在2021年第三季度金融統計數據新聞發布會上提到,部分金融機構對于30家試點房企“三線四檔”融資管理規則存在一些誤解,將要求“紅檔”企業有息負債余額不得新增,誤解為銀行不得新發放開發貸款,企業銷售回款償還貸款后,原本應該合理支持的新開工項目得不到貸款,也一定程度上造成了一些企業資金鏈緊繃;針對這些情況,人民銀行、銀保監會已于9月底召開房地產金融工作座談會,指導主要銀行準確把握和執行好房地產金融審慎管理制度,保持房地產信貸平穩有序投放,維護房地產市場平穩健康發展。

        這被理解為央行對金融機構在政策執行層面遇到的問題及時“糾偏”。

        某全國性房企區域負責人告訴21世紀經濟報道記者,此前房企因將銷售回款歸還于銀行,但無法再次獲取合理開發貸的情況預計將得到有效改變,合理合規的資金訴求得到緩解后,整體產業鏈條才能回歸順暢運行。

        10月20日,中央領導人在2021金融街論壇年會上指出,目前房地產市場出現了個別問題,但風險總體可控,合理的資金需求正在得到滿足,房地產市場健康發展的整體態勢不會改變;會上,央行副行長潘功勝也進一步指出,“金融機構和金融市場風險偏好過度收縮的行為逐步得以矯正”。

        中指研究院企業事業部研究負責人劉水博士就此分析認為,房地產信貸政策會邊際調整放松,房地產信貸投放將會加速,未來幾個月房地產市場將明顯趨穩轉暖。從需求端看,合理住房貸款需求將得以滿足,信貸審批時間縮短,利率有所下調,房地產需求釋放,市場銷售回暖。從供給端看,房企合理融資需求將會滿足,融資困難將得到緩解,銷售回暖,也將加速房企銷售資金回籠。

        另一方面,近期已接連有張家口、菏澤、岳陽、昆明、沈陽、江陰、桂林、株洲、唐山等超15個城市發布“限跌令”,穩定房地產市場預期。

        張大偉表示,房價大漲會放大金融風險,而房價迅速下跌也同樣會影響穩定,他預計,防止樓市過快下調很可能成為未來政策趨勢,如果10月后房價下跌加速,或許會出現房企價格戰。

        廣東省住房政策研究中心首席研究員則預計,四季度下行慣性還在,但跌幅或增幅收窄幅度會縮小。

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