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        深圳第三輪集中供地沿襲原有規則 實力房企能否再站C位?

        來源:21世紀經濟報道

        在第二輪集中供地中走出獨立行情的深圳,早早上架了第三輪集中供地的地塊。

        10月27日,深圳公共資源交易中心發布11宗用地土地使用權出讓公告。深圳第三批集中用地共出讓11宗土地,其中前海深港現代服務業合作區1宗、南山區1宗、福田區1宗、寶安區2宗、光明區3宗、龍崗區2宗、坪山區1宗。11宗地塊總起始價約351.99億元,將于11月25日拍賣。

        在出讓規則上,本次地塊全部都將采取搖號的方式。其中,位于福田的B106-0065和龍崗的G02315-00262宗地將用于建設出售型人才住房,采用“雙限單競+搖號”方式掛牌出讓,其余9宗地擬用于建設“普通商品住房+公共住房”,采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。

        在業界人士看來,本輪集中供地所推出地塊質量較高,但是在當前的市場背景下,預計最終多數房企仍會保持理性,最終大多數地塊仍會歸屬于財力實力都較為出色的國企央企。

        業界人士預測,在當前出讓規則下,深圳本輪集中供地仍將是實力玩家的主戰場。視覺中國


        限價搖號齊上陣

        深圳這一輪集中供地的區域相對平均,除了以往的供地大戶光明、龍崗之外,中心區域南山、福田也均有土地供應。

        在此基礎上,本輪土地的出讓方式則沿用上一輪的經驗,在出讓框架上未有根本性變化。

        由深圳市規劃和自然資源局獲悉,本輪集中供地除兩宗人才住房用地以外,其余用地主要采用“三限雙競+搖號”的方式掛牌出讓。“本批次用地最高溢價率仍控制在15%以內,通過明確普通商品住房及各類出售型公共住房的銷售限價持續強化‘房地聯動’,持續引導市場預期;繼續通過核驗房地產開發資質、企業關聯性審查、購地資金審查、購地宗數限制等方式,進一步營造平穩、理性、有序的市場競爭環境。”

        從具體地塊分析,多數地塊對建成商品房的限價依然嚴格。

        例如,備受關注的前海本次推出的土地是位于前海深港現代服務業合作區的桂灣片區三開發單元03街坊地塊。這是一塊純宅地,需建設無償移交的只租不售人才住房面積不少于19000平方米,項目建成后的普通商品住房最高毛坯均價為92000元/平方米。

        這一限價要低于地塊所處片區目前新房的成交價。根據深圳房地產信息網數據,目前前海新房單價均破10萬元/平方米。其中,前海天境花園均價約為11.2萬元/平方米,天健悅桂府均價約為10.3萬元/平方米。

        位于蛇口的K103-0016地塊,也是備受關注的焦點。其掛牌起始價為87億元,最高限價100億元,該宗地普通商品住房銷售均價不得高于96100元/平方米,出售型人才房(不含室內裝修)平均售價不得高于57600元/平方米、最高售價不得高于60500元/平方米。

        在嚴格的限價之下,深圳部分區域的新房也因為價格倒掛而熱度保持高漲,日光盤再現。

        2021年10月19日,深業中城222套房源4小時即清盤。這一樓盤本次備案毛坯均價約13.1萬元/平方米,與兩年前推出2/3棟備案均價一致。在認購階段,該樓盤222套住宅共獲649批次認籌,凍結資金超32.4億元,中簽率為34.2%。

        實力玩家主戰場

        深圳是一座被房企追逐的熱門城市。在上輪集中供地“流拍潮”頻現的環境下,深圳風景這邊獨好,最終以成交21宗,流拍1宗,成交額453億元結束。

        在深圳第二輪集中供地中,央企國企是毫無疑問的大贏家,其中中海以127.15億元奪得4宗地塊成為最大贏家,保利置業以71.73億元競得3宗地塊位居第二,此外,天健、華潤、金地等企業均有所獲。

        從深圳第三輪集中供地所上架地塊的質量來看,這同樣是一批利潤和價格均相對合理的地塊。不過,業界人士預測,在當前出讓規則下,深圳本輪集中供地仍將是實力玩家的主戰場。

        例如,出讓規則中要求,同一企業及其控股的各個公司,不得參加同一宗地的競買。但是,深圳本輪供地也依然為實力房企留下了口子。

        出讓規則顯示,同一企業參與本批集中供地競買最多可競得3宗用地(含聯合競買)。這意味著,房企可以用多個控股公司進行競拍,其將不受最多競得3宗土地的限制。

        在上一輪集中供地中,中海地產也正是對這一規則研究到位,通過出動多個控股公司最終獲得了4宗土地。

        明源地產研究院存量地產首席研究員艾振強在接受21世紀經濟報道記者采訪時分析認為,絕大部分地塊大概率還是會被國企央企拿走,雖然現在政策層面不斷釋放了一些利好消息,大部分企業壓力稍微小了一點,但問題依然存在,還需要較長的時間去逐步解決。

        一位頭部房企投資部的人士也持同樣的觀點。目前開發商面臨的困境無非是一個錢字,在目前普遍資金緊張的環境下,自然不能大手大腳花錢了,而是要想著“開源節流”,不是看到好就能買的。

        對于深圳之后市場的走勢,艾振強則指出,從市場的反饋來看,深圳樓市將逐漸回歸到平穩的狀態,“大漲大跌都不健康,深圳仍將以穩為主。”

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